长沙爆出“公寓可落户”,背后没有你想的那么

2019-09-14 18:28:42 栏目 : 创业 围观 : 评论

公寓似乎天生具有“热搜体质”,每隔一段时间,就会爆出引入瞩目的各种问题,让买入的购房者头疼不已。

而9月4日,长沙再次确认“公寓可落户”,又挠得很多人心痒痒,想着公寓终于迎来利好,可现实真是这样吗?

事情是这样的。

长沙公安局在市长信箱回应市民,大概是说:只要你有公寓的购房合同或产权证,也能全家落户长沙。

长沙真可谓是全国大城市少有,公寓竟然也能落户。

为什么长沙会执行现在的政策?

归根结底在于市场严格限购的后遗症。

限购严格的长沙,需要用“2年户口or2年社保or1年户口1年社保”才能买住宅,所以很多没有房票的新长沙人和投资客都会想着去买不限购的公寓,公寓成了住宅的替代需求。

于是很多开发商都将原本用于建写字楼的办公用地改建成公寓,然后在办理房产证之前通过政商关系运作,将办公用地产权变更。最后造成了长沙“公寓围城”的现状。

在房票难以获得的长沙,不限购的公寓是比住宅更贵的,例如长沙湘江边网红大盘北辰三角的住宅卖毛坯12000元/㎡,但公寓要卖到将近精装15500元/㎡。

还有在距离长沙高铁站仅仅是一路之隔,绿地大盘——绿地城际空间,公寓也是高于住宅1000元/㎡。

这对于很多没有去过长沙的人,会觉得这是很荒谬的。

毕竟在全国其他城市,精装公寓一般是比毛坯住宅便宜至少20%-40%的,怎么能更贵?

而在长沙,这就是事实。

但是随着“公寓围城”现象越来越普遍,长沙的公寓库存越来越高,公寓越来越难卖,例如上文提到北辰三角的住宅,一开盘即是万人摇号,一抢而空,而北辰三角洲的公寓还在顺销。

这次长沙出台的“公寓可落户”这一招,又够长沙公寓销售项目炒一波,然后去一波库存了。

这真是一件好事吗?

不,其实我觉得这恰恰是长沙严格限购的后遗症。

之前我们说长沙管得住低房价,但是管不住产品质量,此次出的“公寓可落户”,不过是因为长沙只能为这种“公寓围城”的现象兜底。

当购买公寓的人,达到一定量级,其中积累的弊端会越来越明显,现在也只能是扬汤止沸,那如何减少这种群众不满?只能是给公寓增加价值和筹码。

对于公寓来说,饱受诟病的莫过于没有户口和学位。

对于长沙来说,入户门槛极其宽松,难的并不是落户条件,难的是攒足落户时间。

而且长沙一直以来也是想做成千万人口城市,于是便有了“公寓可落户”这样的政策。

但是长沙也是很聪明的,公寓毕竟不等同于住宅,说了“公寓可落户”,可没有说“公寓可入学”哦。

长沙入学分生源优先项,按照有户有房、有户无房、有房无户、有户无房(第二类)、无户无房排序,通过商业公寓落户的孩子属于有户无房(第二类)生源,排序靠后,仍然很难进名校。

而且这几年长沙人口涌入非常快,本身就已经面临学位紧张的问题了。

全国除了长沙之外,公寓可落户的还有宁波,宁波生源分为:在学区内有房有户、房户一致的“一表生”排序靠前,而商业落户和租房落户挂靠的是集体户,房户不一致,尽管也能享受义务教育权利,但很难上名校。

长沙“公寓可入户”想必会让很多韭菜入坑,但是我还是想说三思而行。这只是这一刻的政策,并不会代表接下来还会执行。

一旦你入了长沙公寓的坑,不仅仅是学位问题,还有后面的涨幅不如住宅、税费高、流动性极差,后面的不确定性极大。

所谓的「公寓」是怎么来的呢?

这首先要从城市规划说起。

正常情况下,按照城市规划规范和标准来说,根据片区的定位,商办,商业网上的兼职一天300,教育,绿地,工业,住宅,以及一些其他配套用地,都有一个科学的配比。

在城市建设之初,每一片小区域都已经被事先规划好,工业搁这,商业放那,人往这边住。

不过,一个城市怎么发展并不是一张简单的规划图纸说了算。商业综合体规划得再好,没有商业入驻也是常有的事。

空着的商业办公楼就让它们空着吗?不行!开发商想了个法子——「商改住」。

说白了,就是挂着「卖房」的名义去掉商业体的库存。

放在一个长周期来说,各城市更加严格的管控商住公寓建设、营销乱象,是市场的大趋势。

厦门出台「最严禁公寓令」:2019年8 月14日,厦门发布政策,严禁商办项目改造为公寓等「类住宅」。

北京:2019年3月26日,北京对商业、办公类项目进行了限购、限售、停贷,从而在需求侧切断了针对商住公寓的炒房通道。

厦门一直以来都是供地紧张,所什么手机app以不少开发商将商业用地改建成公寓,减少市场乱象,也有利于城市的产业和经济发展。

在2019-2019年的北京楼市高潮期,很多没有北京房票的投资者热衷于炒作公寓,开发商也非常精明地将办公用地改建成公寓,导致北京5环内建起了大量公寓,这也变相地削弱了住宅调控的结果。

后来北京出台公寓调控政策,要求公寓不得销售给个人,只能卖给企业。

至此,北京公寓跌了将近30%,投资者亏损严重,二手门店也不承接公寓业务,很多人手里的公寓不仅亏损严重,还卖不出去。

在“3·26新政”前一年(2019年3月27日-2019年3月26日)里,北京全市新建公寓类房产共网签 67673套

2019年,这一数据“速降”至3366套,降幅达95.0%

2019年,虽同比回升57.4%至5299 套,但仍比政策实施前下降92.2%。

未来公寓调控收紧是各大城市趋势,长沙不可能例外。

剥开公寓营销的糖衣,它就是收割房产小白最锋利的镰刀,没有之一。

公寓的宣传做得天花乱坠:

你是外地户口?没关系!公寓不限购、不限贷。

你要做投资?租赁平台已备好,还能用租金抵月供。

最吸引人的是,便宜!面积小,总价低。loft设计还能让你“买一得二”,新出的“双钥匙设计”既方便两人合租,也方便刚需一族拖家带口。

但更多的事实是,买公寓刷卡签字时想的是以后躺赚收租有多爽,一买过就后悔。

公寓VS住宅

? (1)产权年限

公寓:40/50年

住宅:70年

但如果你买到的是70年产权公寓,那么恭喜你,本文提到的所有问题都不是你的顾虑。

? (2)生活成本

公寓:商水商电,停车费、物业费高

住宅:民水民电,停车费、物业费高

? (3)落户/学位

公寓:不能落户,不带学位

住宅:可落户,带学位

像长沙落户的情况纯属个例,并且能落户也不一定能入学。

? (4)首付/房贷

公寓:五成首付,房贷利率上浮30-40%

住宅:首套房三成首付,房贷利率上浮10-20%;二套房四成首付,房贷利率上浮20-30%

(注意每个地方的银行利率各有不同,以上数据仅供参考)

40万的公寓首付20万,按照基准利率上浮30%计算,贷款10年,每月需还月供2257.75元。

100万的首套住宅首付30万,按照基准利率上浮10%计算,贷款30年,每月需还月供3926.35元。

? (5)转让税费

公寓:契税(总价3%)+营业税(利润的5.5%)+土地增值税(增值50%以下收30%,50%-100%收40%,100%-200%收50%)+个人所得税(增值部分20%)

住宅:契税(总价的1%-3%不等)+个人所得税(一般为利润的20%,「满五且唯一」免征)+增值附加税(利润的5.5%)。

(注意每个地方规定的税费都有细微差别,以上仅供参考)

如果一套40万的公寓升值到60万,那么它的税费将会高达12.9万,整整占了利润的64.5%。

如果一套100万的公寓升值到150万,就算不是“满五且唯一”而要缴纳20%的个人所得税,它的税费也仅为14.25万,占利润的28.5%。

你以为,公寓很便宜,能住、能租、能卖。

你以为你赚了钱,但其实是开发商赚了你。你以为你买的是资产,但其实你正在被收割。

更何况,私人出租的公寓在未来又能跑得赢品牌长租公寓吗?

如果出售,二手中介压根不会告诉你公寓卖不出去,根本不会有韭菜愿意为你的超高税费买单,他们宁愿多掏一点点的钱买住宅。

当你想按下买公寓的刷卡机密码,幻想着暴富的时候,停下来,想一想:我是不是一颗茁壮的韭菜?

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